힘들게 모은 보증금으로 월세나 전세로 집을 구하기도 어려웠는데, 잘못된 계약으로 보증금을 날려 보내야 한다면 심적으로 상당히 어려울 수 있습니다. 하지만 잘못된 계약이라 할 지라도 소액 보증금으로 집을 월세나 전세로 임차한 경우에는 우리나라의 법으로 보장 받을 수 있습니다.
바로 소액 임차인의 최우선 변제권이라고 하는데요, 이 소액 보증금에 해당하는 보증금 최우선 변제의 내용과 어떻게 하면 이 보증금을 다시 돌려받을 수 있는 지 방법 있는 지 알아보겠습니다.
주택 임대차 보호법
우리나라 주택 임대차 보호험 제8조에 의하면 보증금 중 일정액은 보호가 될 수 있습니다. 아래 주택 임대차 보호법의 내용이 조금 딱딱하기 하지만, 내용은 간단하기 이렇습니다.
“등기부 등본에 경매 신청 등기가 등재되기 전까지, 월세에 전입신고를 마치고, 전입한 상태로 있으며 (다른 곳에 이사가시면 안됩니다) 주민센터에서 확정일자를 받으며, 집주인 즉 임대인이 은행이나 다른 곳에서 빌린 채무보다 우선하여, 월세 보증금을 돌려받을 수 있다” 입니다.
어렵지 않지요?
주택임대차보호법 제 8조 바로가기
제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>
소액임차인의 기준
이제 위에서 간단히 임대차보호법을 이해했다면, 월세 세입자가 지켜야 하는 기준에 대해서 알아 보겠습니다. 금액과 상관없이 다 보호될 수는 없겠지요? 그래서 “소액”이라는 조건이 붙습니다.
보증금이 적은 기준이며, 보증금의 많고 적음은 법으로 정해놨습니다. 예를 들어서 수도권의 경우는 1억원 정도이고, 전월세 보증금이 1억원 이하면 소액임차인의 기준이 됩니다.
앞에서 월세라고 말씀 드린 이유는, 전세라도 1억원이 넘는 경우가 많기 때문이고, 전세의 보증금이 1억원 이하이면 소액임차인의 자격이 됩니다. 최우선 변제의 조건이 첫 번째로 완성됩니다.
단, 1억원 100원이라도 넘으면 될 수 없으니, 1억원이 넘지 않도록 유의하셔야 합니다.
경매 최우선 변제 (보증금 0순위 돌려받기)
왜 소액임차인이 되어야 하는가? 바로 보증금을 돌려받을 수 있는 조건이 되기 때문입니다. 또는 보증금의 일부라도 제일 먼저 0순위로 돌려 받을 수 있기 때문입니다.
집이 경매로 넘어가더라도 불안해 하실 필요 없습니다. 법원은 보증금이 1억원 이하의 소액 임차인의 전월세 세입자의 경우, 세입자의 보증금 1억원 중 3,400만원은 최우선 순위로 배당해줍니다.
최대 변제금액은 3,400만원?
맞습니다. 소액 보증금의 범위와 우선 배당금 한도에 대해 알아보겠습니다. 앞서 경매 조건인 1어기 이하로 전월세 계약을 한 경우에 1억원 전부를 보장 받을 수 없고, 1억의 보증금 중 34000만원은 최우선 0순위로 변제를 받을 수 있습니다. 1억원에 100원이라도 넘으면 최우선 변제 조건에 해당되지 않기 때문에, 경매 배당금의 우선순위에서 밀리면, 보증금 1억원 중 한 푼도 돌려받기가 어려워 질 수 있습니다.
보통 경매로 넘어가는 경우, 은행 등 채권자가 우선하는 경우 경매 배당 순위에 따라 아무리 세입자가 있더라도 최우선으로 변제 받을 수 없습니다. 그렇기 때문에 최우선 변제 조건에 해당하는 1 억원 이하로 전월세 계약을 해야하고, 그 이후 경매 조건에 따라서 3,400 만원 이상의 배당을 받을 수 있는 지 확인이 필요합니다.
적어도 3,400만원의 보증금 확보가 중요하므로 이렇게 알려드리고, 3,400 만원의 보증금으로 계약을 하는 경우는 보증금 전액을 최우선 변제 조건으로 돌려받을 수 있습니다.
소액 보증금 범위와 최우선 변제액 최고액
소액 보증금도 지역과 담보가 설정된 날짜에 따라서 그 기준이 다르게 됩니다. 현재일 기준에서는 3400 만원으로 수도권 기준 1억원의 보증금 적용 시 최우선 변재를 받을 수 있지만, 만약 전/월세 임대한 집이 경매로 넘어간 경우 집의 등기부 등복에 설정된 담보 등기 (집주인의 소유권 다음으로 설정된 첫번째 등기로 압류, 담보, 전세권, 근저당 등)의 일자에 따라서 달라집니다.
최우선 변제금의 기준은 아래 표를 참조 바랍니다. (월세 계약한 집의 등기부 등본을 확인해 보세요)
| 등기 적용 기간 | 지역 구분 | 소액 보증금 범위 | 최우선 변제금 상한액 |
| ’14. 01. 01 ~ ’16. 03. 30 | 서울시 | 9,500 만원 | 3,200 만원 |
| 수도권 | 8,000 만원 | 2,700 만원 | |
| ’16. 03. 31 ~ ’18. 09. 17 | 서울시 | 1 억원 | 3,400 만원 |
| 수도권 | 8,000 만원 | 2,700 만원 | |
| 기타 지역 | 5,000 만원 | 1,700 만원 | |
| ’18. 09. 18 ~ 현재까지 | 서울시 | 1억 1000 만원 | 3,700 만원 |
| 수도권 | 1 억원 | 3,400 만원 | |
| 기타 지역 | 5,000 만원 | 1,700 만원 |
최우선 배당금 한도
그럼 어떻게 해야 1억의 보증금을 온전히 다 받을 수 있을까요? 바로 낙찰가격에 달려 있습니다.
경매는 낙찰 가격이 제일 중요합니다. 그래서 낙찰가격이 낮을수록 배당 받을 수 있는 금액 또한 달라집니다. 하지만, 최소한 1억 이하의 보증금으로 계약한 임차인의 3400만원 최우선으로 보호해 주도록 하고 있습니다.
만약 2억으로 경매 낙찰이 되었다면, 3400 만원을 최우선으로 배당 받고, 등기 권리의 우선순위에 따라서 배당을 나눠 가지게 됩니다.
아래의 사례 표를 보면서 설명 드리겠습니다. (아래의 표는 등기부 등본의 권리 등기 순서라고 보시며 됩니다. 하지만, 순위의 뜻은 배당 우선 순위로 해석해 놓았습니다)
| 순위 | 등기부 등본 권리 | 낙찰 가격 (1 억원 경우) | 낙찰 가격 (2 억 5천만원 경우) |
| 0 순위 | 소액 임차임 3,400 만원 | 임차인 = 3,400만원 0 순위 배당 | 임차인 = 3,400만원 0 순위 배당 |
| 1 순위 | 저당권 1순위 1억 5천만원 | 근저당 설정자 = 6,600 만원 배당
(1억원 – 3,400만원 = 6,600 만원) |
근저당 설정자 = 15,000 만원 전액 배당
(25,000 – 3,4000 = 21,600 만원 > 15,000 만원) |
| 2 순위 | 전입신고 및 확정 신고 후 보증금 5,000만원 | 임차인 잔여 보증금 = 0원 (배당 없음)
(보증금 중 3,400만원만 배당) |
임차인 잔여 보증금 = 1,600 만원 전액 배당
(21,600 – 15,000 = 6,600 만원 > 1,600 만원) |
| 3 순위 | 집주인 신용카드 회사 압류
(금액 = 3,000 만원) |
신용카드 회사 = 0원 (배당 없음)
(다른 채권으로 회수 가능) |
신용카드 회사 = 5,000 만원 일부 배당
(6,600 – 1,600 = 5,000 만원 = 5,000 만원) (다른 채권으로 회수 가능) (경매 세금 등 고려 조정 가능) |
위의 표에서 알 수 있듯이, 경매 금액이 얼마에 낙찰되는 지가 가장 중요합니다.
여기서 반대로 1억원이 아니라 5,000 만원까지 경매 금액이 낮아진다면 어떻게 될까요? 그 때는 주택가액 (낙찰가액)의 1/2 조항의 규정으로 아무리 소액 임차인이라고 해당 주택 금액의 1/2 이하로 낙찰된 경우에는 그 최소 변제금액 또한 변경되게 됩니다.
앞에서 설명한 주택임대차보호범 제8조 3항에 따라 변제하는 보증금은 주택 가격의 1/2을 넘지 못한다고 했습니다. 그러니까 만약 경매로 낙찰가격이 5,000 만원이 된다면 그의 1/2인 2,500 만원이 최대한 변제받을 수 있는 금액으로 조정됩니다.
법령을 하나씩 해석해 보면 크게 어렵지 않게 느껴지실 것 입니다.
배당 받기 위해서 반드시 해야 할 일
위와 같이 최우선 변제금을 확인했고, 월세 보증금을 회수할 수 있다고 했을 때 가장 먼저 무엇을 해야 할까요?
그렇습니다. 배당 신청을 해야 합니다. 배당을 신청하지 않으면 법원에서 알아서 잘 처리해 준다고 볼 수 없습니다. 자신의 권리는 자신이 지켜야 합니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
소액임차인이란 무엇인가요?
소액임차인은 주택임대차보호법에 따라 월세나 전세 계약 시 보증금이 1억원 이하인 세입자를 말합니다. 이 경우 최우선변제권을 통해 보증금 중 3천 400만원을 최우선으로 돌려받을 수 있습니다.
소액임차인의 최우선변제권이 무엇인가요?
소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 소액 보증금을 가진 세입자가 보증금 중 3,400만원을 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
경매로 집이 넘어가면 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있나요?
경매로 집이 넘어가더라도 소액임차인의 경우 보증금 중 3천 400만원은 최우선으로 배당해주기 때문에 해당 금액을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 경매 낙찰가격에 따라 추가 배당을 받을 수도 있습니다.
어떤 조건을 충족하면 소액임차인의 최우선변제권을 받을 수 있나요?
소액임차인이 최우선변제권을 받으려면 보증금이 1억원 이하인 경우여야 합니다. 또한 등기부 등본에 경매 신청 등기가 등재되기 전까지 월세에 전입신고를 마친 상태여야 하며, 주택임대차보호법의 요건을 충족해야 합니다.
소액임차인의 최우선변제권이 없다면 보증금을 돌려받을 수 없는 건가요?
소액임차인의 최우선변제권이 없다면 보증금 중 3,400만원을 우선적으로 받을 수 없지만, 다른 조건을 만족한다면 경매로 집이 넘어가더라도 일정한 배당금을 받을 수 있을 수 있습니다. 따라서 최우선변제권이 없더라도 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 가능성이 있습니다.
보증금을 1억 이하로 유지하는 것이 중요한 이유가 무엇인가요?
보증금을 1억 이하로 유지하는 것이 소액임차인의 최우선변제권을 받을 수 있는 조건이기 때문입니다. 1억원을 넘어가면 최우선변제권이 사라지고 일정한 배당금을 받기 힘들어집니다. 따라서 1억 이하의 보증금 유지가 보증금을 돌려받기 위해 중요한 조건입니다.
경매 작전 빌라 주의사항
위에서 말씀드린 사항은 최소한의 금액을 보호 받기 위한 조치사항인데요, 경매 작전 빌라의 주의사항에 대해 확인하고 싶으시면 아래 포스트에서 추가 정보를 확인하시기 바랍니다.
부동산 경매 권리분석 추천 책 공부하기
부동산 경매 권리분석은 책을 통해서 이해하는 것이 가장 좋습니다. 동영상을 통해 파악할 수 있지만, 그 보다 책을 통해 차분히, 천천히 파악하고 그 개념을 알아두고 동영상을 접하시면 훨씬 이해가 빠를 것 입니다.
(경매 권리분석에 대한 추천 링크)를 참조로 알려드립니다.
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